임대인이 전세보증금을 안 돌려줍니다.. 임차권등기명령과 소장 작성 대처법 🏠

계약 기간이 만료되었는데도 다음 세입자가 안 구해졌다며 전세금을 돌려주지 않는 임대인 대처 방법과 소장 작성 예시를 알아봅니다.

📌 핵심 대처 3단계 절차

📄 상세 사례 안내 및 법률 가이드

⚖️ 사건 개요 및 법적 메타데이터

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📊 보증금 미반환 구제 절차 및 법원 비용 비교표

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💡 핵심 법원 판단 요지 및 대항력 유지 원칙

⚖️ 대법원 판결 요지 및 판단 기준

"주택임대차보호법 제3조의3 규정에 의한 임차권등기는 이미 취득하였던 대항력 또는 우선변제권을 그대로 유지하게 하는 것으로서, 임대차계약 해지 후 임차권등기가 마쳐진 경우 임대인의 임대차보증금 반환의무와 임차인의 임차권등기 말소의무는 동시이행관계에 있지 않고, 임대인의 보증금 반환의무가 선이행되어야 한다." (대법원 2005다64701 판결 요지)

집주인이 "새로운 세입자가 들어와야 돈을 준다"고 주장하는 것은 법률상 아무런 근거가 없는 일방적인 변명입니다. 임대차 만기 후 임차권등기명령을 법원에 신청하여 등기부등본에 등재되면, 세입자가 새 집으로 이사를 가거나 전입신고를 옮기더라도 기존의 우선변제권과 대항력이 영구히 보존됩니다.

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📋 실전 보증금 회수 및 서류 제출 체크리스트

보증금을 안전하고 신속하게 회수하기 위해 단계별로 구비해야 할 법적 증빙 서류 목록입니다.

임대인이 전세보증금을 안 돌려줍니다 — 핵심 법적 쟁점과 입증 기준

계약 기간이 만료되었는데도 다음 세입자가 안 구해졌다며 전세금을 돌려주지 않는 임대인 대처 방법과 소장 작성 예시를 알아봅니다.

사건의 제목이나 상대방 주장만으로 결론을 단정해서는 안 됩니다. 실제 법적 판단에서는 행위가 시작된 시점, 당사자 관계, 고의·과실 여부, 피해 발생의 인과관계, 이미 취한 조치와 상대방의 반박 논리를 종합적으로 검토합니다. 아래 순서에 따라 사실관계와 증거 자료를 체계적으로 정리하면 최적의 법적 대응 절차를 선택할 수 있습니다.

임대인이 전세보증금을 안 돌려줍니다 — 단계별 대응 절차와 제출 서류

1. 계약 해지 의사 통보

• 계약 만기 2~6개월 전까지 문자, 카카오톡 또는 내용증명 우편을 보내 갱신 거절 및 반환 요구 의사를 밝히고 확실한 도달 증거를 남깁니다.

2. 임차권등기명령 신청

• 계약이 끝났음에도 돈을 못 받았다면 다른 곳으로 이사 가기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하여 우선변제 대항력을 반드시 지켜야 합니다.

3. 보증금 반환 소송 제기

• 지속적인 미반환 시 정식 소송을 제기하여 판결문을 신속히 취득한 뒤, 전세 주택에 대한 경매 등의 강제집행을 진행하여 보증금을 회수합니다.

어느 절차를 선택할지

1. 임차권등기명령: 임대차가 끝났는데 보증금을 돌려받지 못한 채 이사해야 한다면 주택 소재지 관할 법원에 신청합니다. 전출 전에 신청하고, 실제 임차권등기가 마쳐졌는지 등기부에서 확인한 뒤 주소를 옮기는 것이 안전합니다.

2. 지급명령: 반환할 보증금 액수와 계약 종료 사실에 큰 다툼이 없고 임대인의 송달 주소가 분명할 때 검토합니다. 임대인이 적법하게 이의하면 통상소송 절차로 넘어갑니다.

3. 보증금반환청구 소송: 계약 종료, 공제 항목, 주택 인도나 손해액을 다투는 경우 청구취지와 시간순 사실, 보증금 지급자료, 계약 종료 통지 증거를 갖춰 제기합니다. 판결이나 확정된 지급명령을 받은 뒤에도 지급하지 않으면 별도의 강제집행이 필요할 수 있습니다.

필수 입증 증거 체크리스트 (임대차·주거)

사건의 핵심 사실과 직접 연결되는 자료를 우선 정리합니다. 확인되지 않은 내용은 추정하지 말고 ‘확인 필요’로 구분하세요.

1. 확정일자부 임대차계약서

• 계약기간·보증금·당사자 확인

2. 계약 종료 통보와 도달 증거

• 문자·카카오톡·내용증명·배달증명

3. 주민등록초본

• 전입일과 주소변동사항 확인

4. 부동산 등기부등본

• 근저당·압류 등 권리관계 확인

5. 보증금 지급 자료

• 계좌이체확인증·영수증

가상 사례 적용 예시

아래 예시는 소장에 사실과 요구사항을 배열하는 방식을 보여줍니다. 예시의 날짜·금액·당사자·행위·피해 내용을 본인의 자료에 맞게 바꾸세요.

• 예시 1: 원고는 피고 소유의 서울시 마포구 소재 주택에 대해 보증금 2억 원에 임대차 계약을 체결하고 거주해 왔으나, 2026년 5월 계약 기간이 만료되기 3개월 전 적법하게 해지 통보를 하였습니다.
• 예시 2: 계약 만료일이 지났음에도 피고는 새로운 임차인이 구해지지 않았다는 일방적인 주장만 되풀이하며 보증금 2억 원의 반환을 차일피일 미루고 있으며, 현재는 연락조차 원활하지 않은 상태입니다.
• 예시 3: 이에 임대차 계약 만료에 따른 보증금 2억 원의 즉각적인 반환과 계약 만료 다음 날부터 다 갚는 날까지 법정이율에 따른 지연손해금의 지급을 청구하고자 본 소장을 제출합니다.

민사 청구 진행 절차

1. 청구요건과 기한을 먼저 확인합니다

• 계약서, 당시 대화, 지급 내역, 피해 자료를 시간순으로 놓고 누가 어떤 의무를 위반했는지, 손해액을 어떻게 계산할지 정리합니다. 소멸시효나 제척기간은 청구 유형마다 달라질 수 있으므로 협의만 계속하다가 접수 시기를 놓치지 않아야 합니다.

2. 상대방을 특정하고 관할 법원을 확인합니다

• 피고의 정확한 이름과 송달 가능한 주소가 필요합니다. 주소를 모르지만 전화번호·계좌번호·사업자 정보 등 단서가 있다면 소 제기 후 법원의 보정명령에 따라 사실조회 등을 신청할 수 있는지 검토합니다. 사건 성격과 당사자 주소에 따라 관할이 달라지므로 예시 수신처를 그대로 사용해서는 안 됩니다.

3. 소송 전 통지와 보전처분 필요성을 검토합니다

• 지급이나 이행을 요구한 사실은 내용증명, 문자, 전자우편 등 도달 여부가 남는 방식으로 기록합니다. 상대방이 재산을 처분할 구체적 우려가 있다면 본안소송 전후에 가압류·가처분이 필요한지 검토하되, 담보 제공과 소명자료가 필요하다는 점도 고려해야 합니다.

4. 소장과 증거를 제출합니다

• 청구취지에는 법원에 원하는 결론을 분명히 적고, 청구원인에는 당사자 관계, 시간순 사실, 법적 근거, 손해 계산을 나누어 씁니다. 증거 사본, 인지대와 송달료를 준비해 관할 법원 접수 창구나 전자소송을 이용합니다.

5. 송달 이후 주장과 증거를 보완합니다

• 피고의 답변서를 받은 뒤 다투는 쟁점을 추려 준비서면과 추가 증거를 제출합니다. 단순한 감정 표현보다 각 주장 옆에 이를 뒷받침하는 증거번호를 연결하고, 필요한 경우 사실조회·감정·증인신청을 검토합니다.

6. 판결 후 실제 회수 단계까지 확인합니다

• 승소판결이나 조정조서가 있어도 상대방이 스스로 이행하지 않으면 예금·급여·부동산 등에 대한 강제집행이 별도로 필요할 수 있습니다. 판결 확정 여부와 가집행 가능 여부를 확인하고 재산명시·재산조회 등 적절한 집행 절차를 선택합니다.

접수 전 최종 점검

• 이 사례의 추천 문서는 소장이고 예시 관할 수신처는 서울중앙지방법원 민사과입니다. 실제 관할과 담당 부서는 당사자 주소지, 사건 발생지, 청구 내용과 현재 절차에 따라 달라질 수 있으므로 접수 직전에 반드시 확인하세요.
• 당사자 이름·주소·연락처, 사건 일시와 장소, 금액과 계산 근거, 원하는 처벌 또는 조치 사항이 빠짐없이 적혀 있는지 확인합니다. 알 수 없는 정보는 추측하지 말고 사실조회가 필요한 항목으로 구분합니다.
• 본문에 적은 각 사실 옆에 이를 뒷받침하는 증거가 있는지 대조합니다. 원본은 별도로 보관하고 제출용 사본에는 개인정보와 민감정보가 불필요하게 노출되지 않도록 확인합니다.
• 접수일, 소멸시효·제척기간·불복기간, 보정기한, 조사일 또는 변론기일을 달력에 기록하고 접수증·송달문서·제출 사본을 사건 종결 시까지 안전하게 보관합니다.

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관련 법령 확인

• 주택임대차보호법 제3조의3
• 민법 제618조